Le 12 juin 2025, le Département du territoire genevois a publié la version actualisée de sa carte des bâtiments susceptibles d'être surélevés, un outil né de la loi 10088 adoptée en 2008. Cette carte indique une potentialité, pas une faisabilité, et le passage de l'une à l'autre se joue dans les plans de l'immeuble concerné. Or ces plans, quand ils existent, décrivent souvent un bâtiment qui n'est plus tout à fait celui qui tient debout aujourd'hui.
Ce que les chiffres genevois montrent, et ce qu'ils taisent
À Genève, la loi de 2008 autorise le rehaussement des immeubles des 2e et 3e zones pour créer des logements sans consommer de sol. Selon les données de l'État de Genève reprises par Le Temps en juin 2016, 117 projets ont été autorisés en Ville de Genève entre 2008 et fin 2015, sur 138 dans l'ensemble du canton. Le potentiel correspondant avoisine 560 logements pour la seule Ville de Genève. L'enquête de terrain publiée le 17 décembre 2021 par l'architecte Géraldine Bouchet-Blancou dans les Cahiers ESPI2R recense, à l'échelle du canton et entre 2008 et 2018, de 400 à 500 logements réellement produits, répartis dans une septantaine d'opérations.
Les deux séries ne se superposent pas. Elles ne couvrent ni la même période ni le même périmètre, l'une portant sur la Ville de Genève et l'autre sur le canton, et l'enquête ne suit pas chaque opération autorisée jusqu'à sa livraison ou son abandon. L'écart entre potentiel et production reste donc un ordre de grandeur, qui laisse supposer sans le démontrer qu'une partie des dossiers autorisés n'avait pas abouti en 2018.
Ce que la norme SIA 269 exige avant le premier calcul
La Société suisse des ingénieurs et des architectes a adopté la norme SIA 269 le 23 novembre 2010, en vigueur depuis le 1er janvier 2011 comme base de la maintenance des structures porteuses existantes, en remplacement d'une directive de 1994. Sa nouveauté tient dans l'actualisation, c'est-à-dire le processus qui complète les données existantes d'un ouvrage par de nouvelles informations avant toute vérification.
Un plan des années 1930, à une échelle où le centimètre ne se lit pas, ne suffit pas à l'ingénieur qui vérifie qu'un immeuble supporte un niveau de plus. Il lui faut la géométrie réelle. Cela commence par les épaisseurs des murs et les portées, c'est-à-dire la distance libre que franchit chaque poutre entre deux appuis, puis les faux aplombs, ces murs écartés de la verticale. S'y ajoutent les planchers décalés d'une cage d'escalier à l'autre et les murs de refend, ces murs porteurs intérieurs, qui s'amincissent en montant.
Chaque écart modifie la descente de charges, le calcul qui suit le poids du bâtiment de la toiture aux fondations. Une valeur fausse à cette étape se propage au dimensionnement du niveau ajouté.
L'architecte a besoin des mêmes données, pour d'autres raisons. La géométrie de la toiture existante, la hauteur de la corniche et l'alignement des façades décident du gabarit autorisé, c'est-à-dire de l'enveloppe de hauteur dans laquelle le projet doit tenir. Elles fixent aussi le raccord entre l'ancien et le neuf, que l'autorité vérifiera sur le projet déposé.
Une seule géométrie pour l'architecte et l'ingénieur
La SIA 269 traite de l'actualisation des données géométriques et des modèles de la structure porteuse, ainsi que du relevé de l'état. Le relevé laser de bâtiment répond au premier point de façon assez directe.
Un scanner posé successivement en plusieurs points de l'immeuble mesure des distances dans toutes les directions. Il en résulte un nuage de points, c'est-à-dire une copie numérique en trois dimensions de la géométrie existante, façades, toiture, cages d'escalier et locaux techniques compris. De ce nuage sont ensuite tirés des plans, coupes et façades, ou une maquette numérique, qui décrivent l'immeuble tel qu'il est.
Concrètement, l'intérêt tient moins à la précision de l'appareil qu'à l'unicité du document. Architecte, ingénieur civil, ingénieur bois ou métal et entreprise générale travaillent sur la même géométrie. Les écarts entre le plan de l'un et le calcul de l'autre s'en trouvent limités. Une base commune ne garantit pas pour autant une conception juste.
Des prestataires techniques suisses spécialisés dans la numérisation de bâtiments existants, AB 3D Scanning par exemple, proposent leurs prestations de relevé 3D en amont des études, au moment où cette base commune se constitue. Le bénéfice attendu tient dans des reprises moins nombreuses pendant les études.
Ce document ne remplace pas les sondages. Un nuage de points décrit des surfaces, pas ce qui se cache derrière un enduit, et la composition d'un plancher ou l'état d'une poutre noyée restent affaire d'ouvertures et d'essais. Le programme de sondages découle du diagnostic structurel, des matériaux en présence et des incertitudes à lever pour le calcul, le relevé servant à situer ces ouvertures dans une géométrie exacte et à reporter leurs résultats sur les mêmes plans.
Paris rencontre les mêmes freins sous un autre droit
Le 8 juin 2016, la Commission du Vieux Paris a rendu un avis sur les surélévations, sollicité par la maire dans une lettre de mission de septembre 2014. À partir d'une étude de l'Atelier parisien d'urbanisme publiée en décembre 2014, elle retient le chiffre de 8 720 bâtiments susceptibles d'être surélevés, hors dépassements de gabarit et hors secteurs plafonnés à 25 m, depuis que la loi ALUR, loi française pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, a supprimé le coefficient d'occupation des sols qui plafonnait la surface constructible par parcelle.
La commission juge elle-même ce chiffre brut. Parmi les freins qu'elle énumère figurent les interrogations sur la capacité de l'immeuble à supporter les nouveaux étages et la nécessité de renforcer, dans certains immeubles, la solidité des murs. Elle ajoute la qualité médiocre du sous-sol de certains îlots, qui peut imposer de lourds travaux souterrains ou interdire dans les faits l'opération.
Ces freins ont un point commun. Leur coût réel ne se chiffre qu'une fois l'immeuble mesuré et sondé, ce qui pèse d'autant plus à Paris que l'opération passe par un vote de la copropriété, encadré par la loi du 10 juillet 1965.
Le relevé se commande avant l'avant-projet
L'enquête genevoise de 2021 range parmi les causes d'échec l'absence de données précises sur les structures anciennes, aux côtés des combles déjà aménagés, de l'exiguïté des parcelles et de l'incapacité physique de certains bâtiments à porter un étage de plus. Un relevé ne lève ni des combles occupés ni une parcelle trop étroite. Il répond au premier manque et fournit à l'ingénieur la géométrie dont dépend le verdict sur le dernier obstacle.
Un relevé réalisé après l'avant-projet, c'est-à-dire une fois que l'architecte a déjà dessiné les nouveaux niveaux sur les anciens plans, sert surtout à mesurer l'ampleur des corrections à apporter. Réalisé avant, il devient la base de l'étude de faisabilité, qui y gagne une réponse plus franche sur ce que l'immeuble accepte.
Certains maîtres d'ouvrage préfèrent différer cette dépense jusqu'à la confirmation du potentiel réglementaire, ce qui se défend pour un immeuble que la carte cantonale ne retient pas. Pour les autres, le calcul est différent. Une contrainte repérée pendant la faisabilité modifie un programme encore ouvert, la même contrainte repérée après l'avant-projet oblige à reprendre des études déjà engagées.
